Pourquoi une médiane, et pas une moyenne
La médiane est le prix du milieu : la moitié des ventes se sont faites en dessous, l'autre moitié au-dessus. La moyenne, elle, se laisse facilement déformer par quelques transactions exceptionnelles, comme un hôtel particulier vendu très cher, ou à l'inverse un bien très dégradé bradé. Dans une commune où seulement 20 ou 30 ventes ont eu lieu sur la période, une seule vente atypique peut faire bouger la moyenne de plusieurs milliers d'euros au m², alors que la médiane reste stable. C'est pour cette raison que les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières, publiées par la DGFiP) sont presque toujours présentées en médiane : c'est l'indicateur qui reflète le mieux "le prix auquel se vend réellement un bien typique" dans une zone donnée.
Le nombre de ventes change tout : la fiabilité de l'échantillon
Une médiane calculée sur 200 ventes n'a pas la même valeur qu'une médiane calculée sur 8 ventes. Avec un échantillon réduit, quelques transactions atypiques suffisent à faire varier le prix médian de façon importante d'un semestre à l'autre, sans que cela reflète une vraie tendance de marché. C'est pourquoi un badge de fiabilité (robuste, modéré, faible) doit toujours accompagner un prix médian : robuste pour un volume de ventes élevé, modéré pour un échantillon intermédiaire, faible en dessous d'un seuil minimal, en particulier dans les petites communes rurales ou pour des typologies de biens rares (maisons de plus de 200 m², par exemple). Un prix médian affiché "faible fiabilité" doit être pris comme un simple ordre de grandeur, pas comme une référence de négociation.
Une médiane communale peut cacher d'énormes écarts de quartier
Le prix médian d'une commune mélange tous les quartiers, tous les états de bien et toutes les typologies. Un centre-ville rénové et une périphérie pavillonnaire peuvent afficher des prix au m² très différents, noyés dans une seule médiane communale. De même, un bien à rénover intégralement n'a pas le même prix qu'un bien refait à neuf, même dans la même rue. Utilisez la médiane communale comme point de repère général, puis ajustez mentalement selon l'emplacement précis, l'état et les caractéristiques du bien qui vous intéresse. La comparaison à la médiane départementale, elle, sert à un autre usage : savoir si une commune se situe globalement au-dessus ou en dessous de la norme de son département, ce qui aide à repérer les zones sous-évaluées ou au contraire déjà tendues.
Cas particulier : Paris, Lyon, Marseille
Dans ces trois villes, une médiane à l'échelle de la ville entière n'a presque aucun sens : les écarts entre arrondissements y sont souvent plus importants qu'entre deux communes différentes ailleurs en France. Un prix médian unique pour "Paris" mélangerait le 1er arrondissement et le 19e, dont les niveaux de prix n'ont rien de comparable. C'est pourquoi l'estimateur descend systématiquement à l'échelle de l'arrondissement pour ces trois villes : c'est le seul niveau de granularité qui donne une information réellement exploitable pour évaluer un bien ou une opportunité d'investissement.