Le rendement brut : utile pour trier, pas pour décider
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d'achat, multiplié par 100. C'est le chiffre que vous verrez le plus souvent dans les annonces, car il est simple et flatteur : il ignore la taxe foncière, l'assurance, la gestion, la vacance locative et le crédit. Il sert surtout à comparer rapidement plusieurs biens similaires dans une même ville, pour éliminer les dossiers manifestement peu intéressants. Mais il ne dit rien de ce que vous encaisserez réellement chaque mois, ni de ce qu'il restera une fois l'impôt payé. Un bien affiché à 7 % brut peut très bien tomber à 2 ou 3 % net-net une fois toutes les charges et la fiscalité prises en compte. Utilisez le rendement brut comme un premier filtre, jamais comme base de décision finale.
Le rendement net de charges : ce qu'il faut réellement soustraire
Le rendement net part du même loyer annuel, mais en déduisant les charges qui restent à votre charge de propriétaire : la part non récupérable des charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative si vous déléguez, et une estimation de la vacance locative. On rapporte ensuite ce loyer net de charges non pas au seul prix d'achat, mais au coût total de l'opération : prix d'achat, frais de notaire et travaux éventuels compris. C'est une nuance importante, car deux biens au même prix d'achat mais avec des frais de notaire ou des travaux différents n'ont pas la même rentabilité réelle. Le rendement net donne une image beaucoup plus fidèle de la performance opérationnelle du bien, avant impôt, et c'est le chiffre à comparer sérieusement entre plusieurs dossiers.
La rentabilité nette-nette : ce qu'il vous reste après impôt
La rentabilité nette-nette intègre en plus votre fiscalité personnelle, ce qui la rend différente pour chaque investisseur selon sa tranche marginale d'imposition et le régime fiscal choisi. En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur le loyer brut quel que soit le montant réel de vos charges. C'est simple, mais rarement optimal si vous avez des travaux ou un crédit important. Le régime réel foncier permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, gestion), ce qui réduit davantage la base imposable dans la plupart des cas. En location meublée (LMNP), le micro-BIC applique un abattement de 50 %, et le régime réel permet en plus d'amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent l'impôt pendant plusieurs années. Une fois le revenu imposable déterminé, l'impôt se calcule en appliquant votre tranche marginale d'imposition plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous gardez vraiment dans la poche chaque année.
Exemple chiffré : un T2 à 150 000 €
Prenons un T2 acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais de notaire et 10 000 € de travaux, soit un investissement total de 172 000 €. Il est loué 750 € par mois, soit 9 000 € de loyer annuel. Rendement brut : 9 000 / 172 000 = 5,2 %. Côté charges, comptez 600 € de charges de copropriété non récupérables, 900 € de taxe foncière, 150 € d'assurance PNO, 630 € de frais de gestion locative (7 % des loyers), et l'équivalent d'un mois de vacance locative, soit 750 €. Le total des charges atteint 3 030 €, ramenant le loyer net à 5 970 €. Rendement net : 5 970 / 172 000 = 3,5 %. Déclaré au régime micro-foncier, l'abattement de 30 % s'applique sur le loyer brut : le revenu imposable est de 6 300 €. Pour un investisseur en tranche marginale à 30 %, l'impôt et les prélèvements sociaux (47,2 % au total) représentent environ 2 974 €. Il reste alors 5 970 − 2 974 = 2 996 € par an. Rentabilité nette-nette : 2 996 / 172 000 = 1,7 %. L'écart entre le 5,2 % affiché dans l'annonce et le 1,7 % réellement empoché illustre pourquoi le rendement brut ne doit jamais servir de base de décision, et pourquoi le choix du régime fiscal change concrètement le résultat.