Micro-foncier : la simplicité de l'abattement forfaitaire
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers bruts (loyers hors charges) ne dépassent pas 15 000 € par an pour de la location nue. Il applique un abattement forfaitaire de 30 % sur le loyer brut, censé représenter l'ensemble de vos charges, sans que vous ayez à les justifier ni même à les détailler. La déclaration se limite à reporter le montant brut des loyers perçus, ce qui en fait le régime le plus simple administrativement. C'est un bon choix quand vos charges réelles sont faibles : bien payé comptant, peu de travaux, charges de copropriété modestes. Dans ce cas, l'abattement forfaitaire de 30 % dépasse souvent vos charges réelles, et vous êtes gagnant à ne rien justifier.
Régime réel : déduire ce que vous dépensez vraiment
Le régime réel permet de déduire l'intégralité de vos charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion locative, travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration (les travaux d'agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles), et frais de comptabilité le cas échéant. Si ces charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt, qui ne s'imputent que sur les revenus fonciers), le surplus étant reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Ce régime devient obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels, mais reste accessible sur option en dessous de ce seuil.
Le seuil qui doit vous faire basculer
La règle simple à retenir : dès que vos charges réelles déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel devient plus avantageux que le micro-foncier. C'est presque systématiquement le cas pour un achat récent avec un crédit encore chargé en intérêts, ou après des travaux importants. À l'inverse, un bien détenu depuis longtemps, sans emprunt en cours et avec des charges de copropriété limitées, reste souvent plus avantageux au micro-foncier, d'autant que ce régime évite la tenue d'une comptabilité et le formulaire 2044. Si vous optez volontairement pour le réel en dessous du seuil des 15 000 €, l'engagement est irrévocable pendant 3 ans : à évaluer sur la durée, pas seulement sur l'année en cours.
Exemple chiffré : avec et sans crédit
Prenons un loyer annuel de 10 000 €. Premier cas, un bien payé comptant avec des charges modestes : 800 € de taxe foncière, 150 € d'assurance, 500 € d'entretien, soit 1 450 € de charges réelles (14,5 % des loyers). Au réel, le revenu imposable serait de 8 550 € ; au micro-foncier, l'abattement de 30 % ramène ce revenu à 7 000 €. Le micro-foncier gagne nettement. Second cas, un bien acheté récemment à crédit : 4 000 € d'intérêts d'emprunt, 800 € de taxe foncière, 150 € d'assurance et 1 000 € de travaux, soit 5 950 € de charges (59,5 % des loyers). Au réel, le revenu imposable tombe à 4 050 €, contre 7 000 € au micro-foncier. Avec une tranche marginale à 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % (47,2 % au total), l'écart d'impôt atteint environ 1 392 € par an en faveur du réel. Le même bien peut donc justifier des choix opposés selon son ancienneté et son mode de financement.