Ce que change la loi Le Meur pour la fiscalité Airbnb
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme (la « niche fiscale Airbnb »), avec effet sur les revenus perçus à partir de 2025, déclarés en 2026. Pour les meublés non classés, l'abattement forfaitaire tombe de 50 % à 30 %, et le plafond de recettes ouvrant droit au micro-BIC chute de 77 700 € à 15 000 € par an. Pour les meublés classés (et les chambres d'hôtes), l'abattement passe de 71 % à 50 %, et le plafond de 188 700 € à environ 77 700 €. Concrètement, un meublé non classé dont les recettes dépassent 15 000 € bascule désormais obligatoirement au régime réel, alors qu'il pouvait auparavant rester au micro-BIC jusqu'à 77 700 €.
Classé ou non classé : l'écart se creuse
Le classement Atout France (1 à 5 étoiles, valable 5 ans, délivré par un organisme accrédité COFRAC) devient un levier fiscal beaucoup plus déterminant qu'avant. Un meublé classé conserve un abattement de 50 % et un plafond élevé ; un non classé tombe à 30 % et 15 000 €. Pour un bien qui génère plus de 15 000 € de recettes annuelles, l'absence de classement peut donc forcer un passage au régime réel bien plus tôt qu'auparavant, avec la complexité comptable que cela implique, mais aussi l'accès à l'amortissement (voir le guide LMNP micro-BIC ou réel). La démarche de classement a un coût de quelques centaines d'euros et un délai à anticiper, mais elle repousse le seuil de bascule vers le réel.
Des pouvoirs renforcés pour les communes
Au-delà du volet fiscal, la loi Le Meur donne aux maires de nouveaux outils pour réguler les meublés de tourisme à l'échelle locale : quotas de jours de location, obligation de compensation élargie à davantage de communes en zone tendue, et durcissement des règles de changement d'usage. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) devient par ailleurs obligatoire pour tous les meublés de tourisme, avec une exclusion progressive des logements les plus énergivores prévue jusqu'en 2034. Avant de lancer ou d'agrandir un parc de locations courte durée, vérifiez le règlement local de votre commune : les règles varient désormais fortement d'une ville à l'autre.
Ce qu'il faut recalculer dans votre simulation
Si vous exploitiez un meublé non classé générant par exemple 20 000 € de recettes annuelles, vous ne pouvez plus rester au micro-BIC depuis 2025 : le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 €. Cela impose une comptabilité, mais ouvre aussi l'accès à l'amortissement du bien et du mobilier, souvent plus avantageux que l'ancien abattement à 50 %. Pour un meublé restant sous les 15 000 €, l'abattement de 30 % (contre 50 % avant) réduit mécaniquement le revenu net après impôt d'environ 40 % à recette identique. Utilisez le mode Airbnb du calculateur de rentabilité pour resimuler votre cash-flow avec ces nouveaux paramètres : le résultat peut être significativement différent de vos anciennes projections.