Un rendement affiché trompeur
Un garage loué 60 € par mois pour un achat à 12 000 € affiche un rendement brut de 6 %, souvent supérieur à ce qu'offre un appartement dans la même ville. Mais ce chiffre impressionnant cache une réalité : les montants absolus en jeu sont faibles, donc le poids relatif des frais fixes (frais de notaire, frais de dossier de crédit, vacance locative) est bien plus important que sur un bien de plusieurs centaines de milliers d'euros. Un rendement brut élevé sur un petit montant ne compense pas toujours la charge de gestion (recherche de locataire, état des lieux, relance impayés) pour un loyer mensuel de quelques dizaines d'euros.
Le LMNP ne s'applique pas : uniquement des revenus fonciers
Contrairement à un appartement, un garage ou une place de parking loué nu (sans services associés) relève exclusivement du régime des revenus fonciers : micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers bruts tous biens confondus) ou réel foncier (déduction des charges réelles). Le statut LMNP, micro-BIC ou réel, est réservé à la location meublée d'un local à usage d'habitation. Il ne s'applique pas à un espace de stationnement, même loué avec un contrat de type "meublé". Si vous possédez déjà un appartement en LMNP et un garage à côté, ce sont deux régimes fiscaux distincts à déclarer séparément, pas un seul global.
Frais de notaire et financement : deux réalités différentes
Une partie des frais de notaire (contribution de sécurité immobilière, débours, émoluments fixes) ne varie pas avec le prix du bien : sur un garage à 15 000 €, ces frais représentent souvent 10 à 12 % du prix, contre 7 à 8 % pour un appartement à 200 000 €. Côté financement, les banques accordent rarement un vrai prêt immobilier hypothécaire pour un montant aussi faible, la mise en place d'une hypothèque coûtant plus cher que ce qu'elle rapporte de sécurité pour un crédit de quelques milliers d'euros. En pratique, l'achat se finance souvent via un crédit à la consommation (durée plus courte, généralement 5 à 7 ans, taux plus élevé qu'un prêt immobilier classique) ou cash.
Exemple chiffré : un garage à 15 000 €
Prenons un garage acheté 15 000 €, avec 1 650 € de frais de notaire (11 %, plus élevé qu'un appartement en proportion), soit un investissement total de 16 650 €. Loué 65 € par mois, soit 780 € de loyer annuel. Rendement brut : 780 / 16 650 = 4,7 %. Avec 80 € de taxe foncière par an et une vacance locative d'un mois estimée à 65 €, le loyer net atteint 635 €, soit un rendement net de 3,8 %. Déclaré au régime micro-foncier avec un abattement de 30 %, le revenu imposable est de 546 €, soit environ 258 € d'impôt et prélèvements sociaux (47,2 %) pour un investisseur en tranche à 30 %. Rentabilité nette-nette : (635 − 258) / 16 650 = 2,3 %. Un rendement bien plus proche de celui d'un appartement une fois tous les frais et l'impôt intégrés, malgré le rendement brut de 4,7 % qui semblait modeste comparé aux 6-8 % parfois annoncés pour ce type de bien.